Ипотека появилась в нашей стране относительно недавно. И если сравнивать российский рынок ипотеки с западноевропейским или американскими рынками, история развития которых насчитывает гораздо более продолжительное время, то можно сказать, что наша ипотека еще в самом начале своего пути, а ее потенциал огромен.

Несмотря на молодость российского рынка ипотеки, он развивается стремительными темпами. Несколько лет назад даже не все знали, что такое ипотека, но сейчас тысячи россиян успели оценить ее достоинства и распробовать жизнь в кредит. Последние годы рынок ипотеки удваивался, только в текущем году темпы его прироста несколько замедлились. Особенно актуальна тема ипотеки для молодой семьи — ведь каждая молодая семья мечтает начать свою совместную жизнь в собственной отдельной квартире. При существующих ценах на жилье, растущих гораздо быстрее доходов граждан, ипотека, действительно, одна из немногих реальных возможностей для молодых семей решить жилищную проблему.

Развитие ипотечного кредитования сегодня — один из самых актуальных социальных вопросов. Инициатива Правительства РФ, направленная на развитие проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», придала теме ипотеки политическое звучание.

Ипотечный кредит – это кредит, который предоставляется под залог недвижимости. В Городском Ипотечном Банке таким залогом может стать как уже имеющаяся у Вас в собственности недвижимость (квартира, дом), так и квартира, дом, который Вы приобретаете при помощи ипотечного кредита.

Как правило, ипотечный кредит выдается на длительный срок (от года и больше).

У каждого из этих вариантов есть свои плюсы и минусы.

Копить самостоятельно, на первый взгляд, самый дешевый, а на самом деле просто наиболее привычный для россиянина вариант: еще десять лет тому назад взять ипотечный кредит в России было невозможно. Не смотря на все плюсы этого варианта, бешенный рост цен на жилье, который мы наблюдаем на протяжении последних пяти-семи лет (25-35% в год), может свести на нет любую экономию.
Типичная ситуация: человек долгое время копит деньги на квартиру, но когда перспектива покупки жилья уже кажется реальностью, цена на квартиры взлетает в очередной раз, и он понимает, что накопленного недостаточно. То есть, этому человеку приходится продолжать копить дальше. И так до бесконечности.

Выбрав этот вариант, можно потратить лучшие годы жизни, отказывая себе во всем ради мечты купить квартиру, и продолжая жить в съемном или не устраивающем Вас собственном жилье.

Кто-то пытается одолжить необходимую сумму у друзей и знакомых. Этот вариант мог бы быть неплохим решением, если бы не несколько «но».
Во-первых, друзей, имеющих настолько крупные суммы в наличии и жаждущих Вам одолжить эти деньги, может в нужный момент и не оказаться. И даже если такие друзья\знакомые у Вас имеются, не стоит забывать, что, одолжив Вам эту сумму безвозмездно, они потеряют доход, который могли бы получить, положив эти деньги в банк, или инвестировав их в ценные бумаги, собственный бизнес и т.д.
Во-вторых, даже если Вы, все-таки, сможете найти нужные Вам средства у друзей или знакомых, эти деньги Вас могут попросить вернуть обратно фактически в любой момент. Причем оговоренные ранее сроки могут не играть никакой роли: жизненная ситуация у Вашего кредитора может измениться коренным образом. Не забывайте еще и о моральных обязательствах перед такими людьми. Они не всегда могут быть приемлемы для Вас.

Аренда - достаточно популярный способ решения жилищного вопроса для многих семей. Минусов у этого варианта несколько.

• Во-первых, Вы платите деньги за чужое жилье, хотя фактически ту же сумму могли бы выплачивать по ипотечному кредиту. И при этом Ваши деньги превращались бы в Ваши собственные квадратные метры, а не улетали бы в трубу.
• Во-вторых, арендуя жилье, достаточно сложно избавиться от неуверенности в завтрашнем дне. Вы живете в чужой квартире, где даже гвоздь без разрешения арендодателя вбить не можете.

Накопительные схемы (жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и прочие формы) – путь решения жилищного вопроса, активно используемый в Европе. Плюсы этого варианта в его низкой номинальной стоимости. Минусы – в том, что:

• необходимую денежную сумму вам придется долго копить;
• вложив свои средства в кооператив, Вы принимаете на себя риск банкротства самого кооператива, который теоретически возможен;
• вы не становитесь собственником жилья сразу же, как в случае с ипотекой.

Ипотека, на наш взгляд, наиболее оптимальное решение на сегодняшний день. Почему мы так решили?

По четырем причинам:

• Комфорт: ипотека позволяет жить в хорошем жилье уже сегодня, а не завтра или через десять лет;
• Собственность: при получении ипотечного кредита, с самого первого дня Вы обретаете почву под ногами, потому что живете в СВОЕЙ квартире или доме;
• Безопасность: Вы не отдаете свои средства кому-либо на несколько лет, а наоборот, получаете их от ипотечного банка, т.е. рискуете средствами, фактически, не Вы, а Банк;
• и, что немаловажно, экономическая целесообразность: зачастую удорожание квартиры за счет ипотеки оказывается значительно меньше, чем рост цен на жилье.

Является ли ипотека – самым дешевым способом решения жилищного вопроса? Не всегда. Является ли она оптимальным для большинства? На наш взгляд – однозначно.

Чтобы точно ответить на этот вопрос, нужно принять во внимание такие важные параметры как размер первоначального взноса, процентная ставка по кредиту, срок кредита, возможность экономии на подоходном налоге и т.д. Исходя из этих параметров, рассмотрим три примера:

Пример №1: кредит на 10 лет под 10,5% годовых, первоначальный взнос 25%, кредит погашается строго по графику.

За 10 лет за счет процентов по кредиту и с учетом экономии на подоходном налоге по уплаченным процентам квартира для Вас подорожает на 41%, или около 4,1% в год. При этом ежегодный темп роста цен на жилье за последние несколько лет в крупнейших российских городах составлял не менее 15-20%.

Пример №2: кредит на 10 лет под 10,5% годовых, первоначальный взнос 25%, кредит погашается по графику первые пять лет, далее – полное досрочное погашение.

Подорожание квартиры за 5 лет за счет процентов по кредиту и с учетом экономии на подоходном налоге по уплаченным процентам  составит 28,75%, или около 5,75% в год. Темп роста цен на жилье ежегодно за последние несколько лет в крупнейших российских городах – все те же 15-20%.

Пример №3: кредит на 15 лет под 10,5% годовых, первоначальный взнос 25%, кредит погашается по графику первые семь лет, далее – полное досрочное погашение.

Удорожание квартиры за 10 лет за счет процентов по кредиту и с учетом экономии на подоходном налоге по уплаченным процентам составит 29,09%, или около 5,81% в год. Среднегодовой темп роста цен на жилье за последние несколько лет в крупнейших российских городах составлял не менее 15-20%.

Пример №4: кредит на 15 лет под 10,5% годовых, первоначальный взнос 25%, кредит погашается по графику первые семь лет, далее – полное досрочное погашение.

За 10 лет за счет процентов по кредиту при экономии на подоходном налоге по уплаченным процентам квартира подорожает на 29,09% (около 5,81% в год). Напомним, что рост цен на жилье в крупнейших российских городахв последние годы составлял ежегодно как минимум 15-20%.

Зачастую все зависит от Вас самих, как заемщика. То есть от того, насколько быстро Вы предоставите все необходимые документы. Еще недавно мы говорили о том, что этот срок может составлять менее месяца с момента Вашего первого общения с сотрудниками Банка.

Заложенная недвижимость – это способ Банка застраховать себя от случаев неплатежа по кредиту. Однако нам вовсе не хочется заниматься продажей (реализацией) заложенной Вами Банку недвижимости. Поэтому наша задача – помочь Вам спланировать свой бюджет так, чтобы сумма выплат по кредиту была для Вас и Вашей семьи необременительной. И Вы могли своевременно погашать кредит, не доставляя проблем ни себе, ни Банку. Для этого нам важно понимать, каковы величина и источники Ваших доходов.

Это означает, что до полного погашения кредита Вы не сможете продать квартиру без согласия Банка.

Имущественный налоговый вычет позволяет Вам в соответствие с действующим законодательством получить обратно часть уже уплаченного Вами государству подоходного налога. При приобретении жилья с помощью ипотечного кредита Вы можете получить налоговый вычет, складывающийся из двух сумм: из суммы приобретаемой Вами недвижимости (максимальная сумма налогового вычета на сегодня составляет 1,000,000 рублей) и с уплаченных Вами по ипотечному кредиту процентов. Например.

- Доход клиента в 2004 году составил 1,100,000 рублей (или около 38,500 долларов США). Он приобрел квартиру стоимостью 2,000,000 рублей (или около 70,000 долларов США) с помощью ипотечного кредита КВАРТИРА на сумму 52,000 долларов США сроком на 10 лет под 10,5% годовых. Вопрос: налоговый вычет на какую сумму клиент сможет получить в этом случае?

Общая сумма налогового вычета сложится из двух составляющих:

А) 13% * 1,000,000 рублей = 130,000 рублей или около 4,500 долларов США;
Б) 13% * Общая сумма процентов, которую клиент уплатит в течение срока кредита = около 4,245.00 долларов

Итого общая сумма налогового вычета составит 8,745.00 долларов или около 250,000 рублей.

Весьма ощутимая сумма! Получить ее от государства обратно вдвойне приятно!